Diferencias Entre Tasas Fijas y Hipoteca ARM

Acerca de los Prestamos Hipotecarios - La diferencia entre una tasa fija y una tasa ARM es la siguiente, en la tasa fija el interés durante su período no aumenta ni disminuye, es el mismo. En cambio la tasa ARM el interés varia periódicamente basándose en un índice y por esto es que las mensualidades no son fijas pueden aumentar o disminuir, depende del índice.

Lo que podemos observar es que en las tasas ARM los acreedores normalmente al iniciar el préstamo cobran tasas de interés que son más fáciles de cancelar en comparación con las tasas fijas y basándose en la misma cantidad otorgada para el préstamo. Esto también nos lleva a calificar para un préstamo de mayor cantidad  ya que los acreedores otorgan el préstamo dependiendo de los ingresos actuales y pagos del primer año. Así que su ARM podría ser más beneficioso a largo plazo que una tasa fija sobre todo en caso que la tasa disminuya o se mantenga.

A pesar de este beneficio hay que observar también los prejuicios que esto podría ocasionar  al momento de que aumente la tasa de interés, ya que las mensualidades podrían ser mas altas.  Todo esta en sus manos, al decidirse por una tasa ARM debe de asumir también las desventajas que esto podría traerle a futuro.

A continuación preguntas frecuentes que debe de considerar.

¿Valores  que aumentaran por la tasación del inmueble para  apreciar el valor de su casa?  
¿Puede ser posible que en los momentos que la tasa de interés suba obtenga mayores ingresos?
¿Obtendré deudas adicionales en un futuro cercano tales como préstamo para carro educación, etc?
¿Por cuánto tiempo usted será dueño de la casa?  (Si su meta es vender en corto plazo la vivienda, las tasas de interés en aumento no podrían exponer el problema que causarían si usted piensa ser dueño de la misma por un tiempo prolongado)
¿Podría suceder que los pagos aumenten a pesar de que no allá aumentado la tasa de interés?

Funcionamiento de los ARM

El Período de Ajuste - En los ARM la tasa de interés y la mensualidad puede cambiar cada año, cada tres años o cada cinco años. Aunque si se podría apreciar que en algunos ARM la tasa cambiaria continuamente. Se denomina “PERIDODO DE AJUSTE” a la etapa de cambio de una tasa a la próxima. A los préstamos que tienen un periodo  de ajuste de un año se los llama comúnmente  ARM, esta tasa puede cambiar una vez al año.
   
Índice.- Los acreedores normalmente sostienen reformar los cambios de tasas de interés ARM según los cambios de las “tasa índice”. Los cuales usualmente aumentan y disminuyen con el movimiento de las tasa de interés. Es decir que si aumenta la tasa indicie también lo hará la hipotecaria y es aquí cuando se cancelaran mensualidades mas altas pero si la tasa índice disminuye lo mas posible es que su mensualidad lo haga también.    

Hay una variedad de índices que son base fundamental en la tasa de interés de los ARM según los acreedores. Entre estos índices podemos encontrar las tasas a uno, tres o cinco años de las Letras del Tesoro, el costo promedio nacional o regional de fondos de asociaciones de ahorro y préstamo. Son pocos los que realizan préstamos usando su propio costo de fondo como índice, esto realmente les brinda más control que al usar otro  índice. Siempre uno se debe de preguntar cual es el índice que más se utiliza y cuanto varia así mismo cuanto ha cambiado anteriormente y donde se anuncia.

El Margen- Se denomina margen  a algunos puntos de porcentaje que son agregados por los acreedores a la tasa índice para así poder fijar la tasa de interés en un ARM. i puede cambiar este margen entre un acreedor y otro pero normalmente es igual durante el tiempo del préstamo.

Tasa índice + margen = Tasa de interés ARM
Realizaremos un ejemplo usted está comparando ARM que le otorgan  diferentes acreedores. Ambos ARM tienen plazos de 30 años y una cantidad solicitada de $65.000.

Los dos acreedores utilizan la tasa a un año de las Letras del Tesoro como índice, pero un acreedor esta usando un margen del 2% y el otro  del 3%, esta diferencia es la que perjudicaría su mensualidad inicial.

Por estos motivos es necesario que observe al momento de obtener un ARM  el índice como el margen para cada préstamo que desee. Estos índices pueden ser de valores mayores pero teniendo usualmente  márgenes bajos. No deje de mencionar los márgenes al momento de dialogar con su acreedor.